不動産投資の中でも「アパート1棟投資」はご存知でしょうか。
なんか郊外の古いアパートを安く買って、リノベして価値を上げるようなやり方のことだよね？
実際のところ、アパート１棟投資のイメージは、
・不動産初心者にはハードルが高い
・難しそう
・うまくいけば儲かる
が多いです。
当記事では、「アパート1棟投資」について深掘りし、基本の仕組みから、実はそういう事だったんだという内容まで幅広く解説しております。
これを機に少しもで当てはまる方は、興味を持ってもらえたら幸いです。
それでは、ようこそ「アパート1棟投資の世界」へ
アパート１棟投資とは？
アパートを1棟丸ごと購入し、複数の部屋を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法のことです。
・木造建築アパート
・築年数２０〜５０年
・部屋の仕様はリノベで無限大
・表面利回り１３〜３０%
アパート１棟投資の特徴としては、古くなった物件を安く買って、リフォームなど付加価値をつけることで、家賃収入をできるだけ高く得れることで高い利回りを実現できる点です。
実質利回りも、最低でも８%と高めです。
実質利回りが８%って他の不動産投資と比べても圧倒的に高い水準だよね？
アパート１棟投資が儲かるって言われる所以だね。
目的は？
不動産投資の目的は、売って儲けるか持ち続けて儲けるかの二つに大きく分かれます。
アパート１棟投資は、
キャピタルゲインより、インカムゲイン狙いの高利回り
です。
アパート１棟投資は、古い物件を安く購入することが目的です。ここで簡単に古い物件の定義について触れておきます。
専門的な知識にはなりますが、建物にはコンクリート造りや木造など建物の構造によって、使える年数というのが税法上決まっております。これを耐用年数と言います。
・鉄筋コンクリート造（RC造）：４７年
・木造：２２年
この年数は実際の使える年数とは違い、あくまで税法上使える年数であることが注意です。
✔︎建物の「耐用年数」と「実際使える年数」は別物
税法上では、木造の場合は２２年で価値がゼロになります。
つまり、古い物件イコール築年数２２年超えの物件を購入するということは、資産価値としては低い物件を購入するということです。
資産価値が低い物件は、売却の時に高く売れる可能性が低いことを示すんだ。
だからこそ、キャピタルゲイン狙いで儲けるのはハードルが高いです。
なるほど。そもそもアパート１棟投資は物件自体を売ることで高く儲けるんじゃなくて、あくまで持ち続けることで儲けようとしているんだね。
その通りです。アパート１棟投資は長期保有で持ち続けることが1番の目的です。
メリットとデメリットは？
他の不動産投資より、良い点と悪い点を挙げていきます。
・高利回り
・投資効率がいい
・空室リスク分散
・利回りはコントロール可能
1番のメリットは、高利回りです。
先ほどお伝えした通り、最低でも実質利回り８%を狙えます。
ポイントは、
✔︎家賃を高く取れることで、利回りも上げることが可能
です。
「家賃を高く取れること」は、部屋の付加価値をどこまで高められるかによって変わるので、これは自身の努力次第でどうにでもコントロール可能です。
利回りをコントロールできる点は、アパート１棟投資の大きな特徴であり、1番の腕の見せ所でもあります。
投資効率がいいのは、区分のマンションを１室ずつ買うのにも部屋ごとに銀行の融資も必要であり、価格も区分の方が高めであり、総合的に購入価格も高くなります。
アパート１棟投資は、複数の部屋がある１棟をまとめて買うので割安
割安で買うことで全体の収支も黒字になり、次の融資における銀行の評価も高く、黒字が出ている物件を担保に新しい物件を買い増しすることもできる。
また複数の部屋数がありますので、空室リスクについても区分のように０➡︎１００ではなく、１室空いたとしても他の部屋が埋まっていれば、入ってくる家賃はゼロになることはありません。
区分投資とは違い、複数の部屋が互いに補えることができて、全体で見ればプラスになるところがアパート１棟の良いところだね。
・リフォーム、リノベなどで付加価値をつけるスキルが必須
・キャピタルゲインを狙えない
・業者との関係性の構築力が必要
リスクについては、不動産投資全般に関わるリスクになりますので、下記記事にて詳細に解説しております。ぜひそちらを参考にしてみて下さい。
リスクの１例がコチラ。
✔︎天災リスク・・・・・・地震による不動産被害など
✔︎空室リスク・・・・・・入居者がおらず家賃収入が入ってこない
✔︎物件価値下落リスク・・建物が古くなればなるほど価値が下がる傾向
✔︎家賃下落リスク・・・・物件価値と同様に家賃も年数に応じて下がる傾向
✔︎金利上昇リスク・・・・金利が上がるとローンの支払額が上がり負担増
✔︎修繕積立金UPリスク・・毎月積み立てる金額UPによる負担増
✔︎修繕費リスク・・・・・経年劣化によるエアコンなどの修繕費用負担
アパート１棟投資のデメリットは、
投資ではなく、不動産業・不動産経営をできる人でないと成功できない点です。
アパート１棟投資の醍醐味は、古くなった部屋をいかに新しく価値あるものに生まれ変わらせることができるかが1番のポイントです。
つまり、リフォームやリノベなどで自身でどうやったら付加価値をつけれて古い物件でも高い家賃を取れるかの戦略を練れて実行できる能力が必要ということです。
古いアパートを買っただけでは何にもならないんです。そういう意味でただの投資ではないんです。
費用はどれくらいかかる？
まず物件購入時にかかる費用の目安がこちらです。
・物件価格の5〜１０%の自己資金
・購入における初期費用が物件価格の５〜７%
自己資金としては、大体３００万円が目安です。
どういった人が「アパート1棟投資」に向いている？
アパート１棟投資に向いている人は、このような人です。
✔︎高利回り狙いの人
✔︎本業に余裕がある人
✔︎不動産業をしたい人
高利回り狙いの人
これはもう言うまでもありません。
キャピタルゲインではなく、持ち続けることで年間で入ってくる家賃収入1,000万円を得ることも可能です。
本業に余裕がある人
アパート１棟投資で成功されている人のほとんどが本業が別にあります。
ですが、他の不動産投資と比べて「できる限り安いコストで付加価値をつけて高い家賃で貸す」に重きを置いている分、リフォーム業者などにアウトソーシングする部分も多いです。
そこで自分の理想の戦略通りにするために、コスト交渉や業者の選定など実際に行動に移す比重が多い分、本業の片手間でやるにはハードルが高いです。
そもそも賃貸需要と物件の資産価値があるもので勝負していないため、腕の見せ所を見せるためには時間と労力がかかってしまうのも事実です。
本業に余裕があって、もっと何かをしたいとエネルギーに溢れている人は向いています。
不動産業をしたい人
リフォーム業は、不動産業です。アパートオーナーには、自身でリフォームする人も多いです。
リフォーム業も画一化されているので、小さなイチアパートオーナーの要望通りのリフォームを低コストで依頼を受けてくれるかは難しいです。
そんな時は、自分でできるなら、自分でやった方が圧倒的にコストは安いです。
どういう戦略で付加価値をつけるかは様々ですが、凝りすぎも良くないです。そこの見極めは、色々な物件を見たり、リフォーム業者とやり取りしたりと、家でパソコンを見ながらパチパチするだけでは、成功しない要因の一つです。
「アパート１棟投資」で成功するには
物件の選定
物件は、安いに越したことはありません。
ですが、安いイコールリスクが高いというのはこの世の常識です。
物件も、まずは都心なのか？郊外なのか？でまず悩むと思います。
都心では、賃貸需要にそこまで困らないメリットがあります。場所による特権です。ですがその分競合も多く価格競争に陥りやすいのがデメリットです。価格も郊外に比べて高いです。
郊外は、価格も安いですが、賃貸需要がそもそもあまりなく、空室率も多いエリアがほとんです。
ですが、いくら郊外であっても賃貸需要はニッチですがあります。
このニッチにどこまで特化できるがポイントです。都心では受けない仕様も、郊外では受ける可能性もあります。
都心も郊外もそれぞれメリット・デメリットがあるんだね。安いコストで高利回りを実現するには、郊外ってことだよね。
管理会社の選定
部屋付やその後の入居者とのやりとりなどは全て管理会社を通してやってもらうことになります。
大家自ら管理することもありますが、正直手間です。入居者との余計なやり取りも必要になってきます。
特に賃貸付では管理会社の力が大きく必要になりますので、しっかり信頼できるところにお願いできるかどうかが大事です。
単に毎月払う管理料だけでなく、長期間ある意味チームとして物件と共に動いてくれるものになりますので、信頼性が1番大事にはなってきます。
管理会社の選定は、一概にこの会社が良いというのはありません。物件のエリア内にある管理会社は物件ごとに様々ですし、力の入れようも管理個数や組織形態によってもバラバラです。実際にやり取りしてみる他ないです。
リフォームスキル
アパート１棟投資の1番のキモです。
古い物件をどのようにリフォーム・リノベするかで利回りが決まってきます。
このリフォームスキルは経験すればするほど、上がっていきます。
工具によるコストや、リフォーム業者の見積額が相場内のものなのかもだんだん分かってきます。
だからこそ、リフォームに関連することはまずは何でも自分でチャレンジしてみるのも一つです。その経験はこれからの全てのリフォームで生きてきます。ホームセンターに行くだけでもリフォームに必要な工具やモノも売っており、相場が把握できます。
✔︎リフォーム・リノベすることでどれだけ生まれ変わらせることができるか楽しむ気持ちで取り組む姿勢が大事
さいごに
いかがでしたでしょうか。
これまでアパート１棟投資について解説してきましたが、力を入れた分だけ自分に返ってくる投資ではないかと感じてもらったのではないでしょうか。
まさにそうですね。やりがいがある投資ではあると感じました。
アパート１棟投資は、リスクが高い投資であるとよく言われます。
ですが、どの投資もそうですが、リスクがあることが問題ではなく、そのリスクに対してどれくらいの備えがあり、対応できるかということが大事です。
そういった意味で、アパート１棟投資は物件を購入するだけではリスクしかない投資になってしまいます。
それを高利回りの投資に変えるのは、労力・時間・戦略次第ということです。
利回りをコントロールできる投資は少ないです。
それを良いと捉えるのか悪いと捉えるのかは、やる本人次第です。
アパート１棟投資は、投資ではなく、「業」です。
自らが動き、目的のために色々な人と交流をとりながら、スキルを磨いてく気力がある人はぜひチャレンジしてみてください。
そこまで手間をかけられない方は、ぜひ区分もご検討してみはいかがでしょうか。
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