不動産投資を始めるにあたって、
区分マンションにするか？一棟のアパートにするか？
どっちがいいのか悩む人が多いではないでしょうか？
確かに。僕はどっちに向いているんだろう？
それぞれの良いところや悪いところを知りたいな。
当記事では「区分と１棟の良いところ悪いところ」を不動産初心者でも分かりやすくまとめてみました。
ぜひ読んで頂き、不動産投資を始めるきっかけに少しでもなれば幸いです。
区分vs１棟のそれぞれの特徴
不動産投資には大きく分けて、
・区分所有投資
・１棟投資
の2種類があります。
区分所有とは部屋単位で所有できるものです。
1つの建物の中で、それぞれの部屋ごとに異なる所有者がいる状態です。
これに対して、一棟投資とは、アパートやマンション全体を丸ごと購入する手法です。
それでは、まず区分所有投資について解説します。
区分所有投資の特徴
区分所有投資の特徴はコチラです。
✔︎コスト負担が少ない
✔︎管理が容易
✔︎流動性が高い
①コスト負担が少ない
アパートやマンションの物件をまるまる購入する場合と比べると、１部屋だけ購入する区分所有であれば、そこまで資金は必要ありません。
不動産経済研究所によると、新築分譲マンションの場合、
一戸当たりの平均価格は5,121万円です。
この平均価格はすべての間取りの平均額であり、1㎡あたりの平均単価は79.3万円です。
ワンルームマンションは（25㎡と仮定した場合）、全国の価格相場は約1,980万円になります。
一方、首都圏の価格相場は約2,600万円です。
新築と中古を含めると、大体数百万円～3,000万円台が相場の目安になります。
億単位の不動産と比べると、割安に感じるなー。
ただ首都圏やタワーマンションは１室でも億単位の部屋もあるけど、あくまで例外って思っていたほうがいいね。
②管理が容易
物件の管理は一部屋単位で良いので、手間がかかりません。
・不動産業者や管理運営会社への手数料も抑えられる。
・通常の修繕や退去時の原状回復のための費用も抑えられる。
・入居づけも、一室であればそれほど難しくはない
③流動性が高い
区分所有は部屋ごとに売買でき、売買価格も比較的安いので流動性が高いです。
立地場所など条件がよければすぐに買い手が見つかります。
部屋単位で売買できますので、投資戦略の出口である売却が比較的容易なことは、投資をするものにとって１番の魅力かもしれません。
１棟投資の特徴
１棟投資の特徴はコチラです。
✔︎空室リスクに強い
✔︎自由度が高い
①空室リスクに強い
不動産投資の1番のリスクと言われているのが、「空室リスク」です。
１部屋単位の区分所有であれば、空室リスクは０か１００です。
それに比べて１棟は部屋が複数あることが特徴であり、部屋数が多ければ多いほど
一部屋が空室となっても、全体の部屋数が大きければ、空室率を下げることが可能です
ある程度リスクをコントロールできる点が良いところだね。
②自由度が高い
１棟投資では、建物の外観や共有部分のグレードアップ・家賃設定で競争力を増すことが可能です。
広く大きな視点で経営できるのは、利回りを上げる上でも大きなメリットです。
物件自体の競争力を上げれることは、リスク対策、利回りUPにもつながります。
区分vs１棟
それでは区分と１棟を比較してみましょう。
重視すべき点として代表的なものは、
✔︎売却価格
✔︎利回り
✔︎空室リスク
✔︎コスト
の４点です。
それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。
売却価格
| メリット | デメリット | |
| 区分所有投資 | 買い手が見つかりやすい | 売却価格を上げにくい |
| １棟投資 | 売却価格を上げやすい | 買い手が見つかりにくい |
不動産投資は将来のことを見据え、売却する可能性も視野に入れる必要があります。
少しでも物件を高く売るには、競合と比べてどれだけ付加価値がつけられるかが大事です。
✔︎「１棟」は、「区分」と比べると建物の構造・リフォームなど物件自体の付加価値をつけやすい。
✔︎「区分」は、物件自体の付加価値がつけにくく、周辺の諸条件により価値が反映されやすい
売却価格が大きくなればなるほど、流動性が低くなるのが一般的です。
１棟は区分と比べると投資額が大きい為、買い手がつきにくい傾向があります。
売ることが前提の投資戦略であれば、１棟より区分の方が優位ではあります。
利回り
利回りは、投資したマンションの収益率を見るための重要な指標です。
マンション購入にかかった金額に対して収益がどれくらいあるのかの割合のことを指します。利回り（％）が高いほど収益が出るということになります。
区分の利回りの相場は、約3～5％で、最低ラインは約3％です。
一棟の利回りの相場は、約５〜１５%です。最低ラインは区分は約3％、一棟は約5％です。
| 平均利回り | 最低ライン利回り | |
| 区分所有投資 | ３% | ３% |
| １棟投資 | ８% | ５% |
空室率
| メリット | デメリット | |
| 区分所有投資 | 収益１００% | 収益ゼロ |
| １棟投資 | 収益ゼロリスクを軽減 | 数の分だけ負担増 |
空室リスクで比較すると、「1棟」は住戸が複数あることで空室リスクを分散できるため、1住戸の入居状況に左右される「区分」と比較すると大きなメリットになります。
空室リスクは「区分マンション」最大の懸念材料
空室ってことは入ってくる収入はゼロだから、ローン返済や修繕費・管理費は全て自己負担になってしまうのかー。それは大きなリスクだね。
コスト
不倒産投資における主なコストは、リノベーションやリフォーム、入居者の退去に伴う原状回復費用などの「修繕費」です。
この修繕費をかけることにより、
➡︎物件自体の価値を高められる➡︎競合との差別化が図れる➡︎空室率の減少➡︎不動産価格の向上
のように良いサイクルに投資が回る要因にもなります。
| メリット | デメリット | |
| 区分所有投資 | コスト低い | ニーズが満たせない |
| １棟投資 | コスト高い | ニーズを満たせる |
「1棟」は、入居者ニーズに合わせて自分の判断で自由にリノベーションやリフォームが可能です。
それに比べて「区分」は専有部分である住戸内の内装や間取りであれば、自費で修繕・改修を行うことができますが、独断で建物自体の修繕や改修したりすることができません。
カスタマイズが色々できるのが、「1棟」ということね。
「区分」は色々管理組合の兼ね合いもあって、制限されることも多いんだね。
結局、あなたはどっちが向いてる？
いかがでしたでしょうか。
これまで「区分vs１棟」の良いところと悪いところを比較してきましたが、一概にどちらが良いとは言えないのが正直なところです。
人それぞれ投資する目的、投資期間、投資できる金額、許容できるリスクなど様々です。
なのでこれは一つの参考にして頂ければですが、ズバリ
「区分」に向いている人は、
「不動産投資初心者」です。
理由は、１棟と比べて
・投資額が少なくて済む
・管理コストが安い
からです。
株式投資でもそうですが、いきなり１つの銘柄にまとまったお金を入れて売買はしません。売買になれるまで実践での売買経験を積んだ上で、段階的にリスクを取っていくのがポイントです。
不動産投資も同じで、不動産投資を深く知るには、実践あるのみです。だからこそ、１棟に興味がある人でも、初めはリスクが比較的少ない「区分」から始めることをオススメします。
何でも順序が大事なんだね。
いきなり億単位のローンを抱えるのも怖いもんな。
投資に絶対はありません。
不動産投資もやるまでに、たくさんの本を読んだり、セミナーに行ったりして勉強しても結局は実践での経験が何より大事です。
実際、勉強ばかりやって、肝心の投資をやる人は少ないのが現状です。
失敗したくないからこそ勉強して備えたい気持ちは分かりますが、１歩踏み出して実践を積まない限り投資の経験値は上がりません。
そういった意味で大きなリスクからではなく、小さなリスクから始めていく。始めることで実践での経験値が積め、そこからリスクを上げていく。
いきなり大きなリターンを狙うのではなく、小さなリターンを得ていく経験を積んでいくことが大事です。
不動産投資も然りです。
結局は、コレに尽きると思います。
習うより慣れろ
区分所有投資には、さらに新築・中古と投資スタイルが分かれます。
またそれはコチラの記事を参考にしてください。
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