【徹底解説】中古ワンルームマンション投資って実際どうなの?新築との比較もしてみた。

不動産投資
<strong>不労さん</strong>
不労さん

「中古ワンルームマンション投資」はご存知でしょうか。

最近、セミナーやネット広告でたくさん宣伝してるやつだよね?

月いくらで老後の資産形成ができますみたいな。

実際のところ、中古ワンルームマンション投資のイメージは、

・名前は聞いたことがあるけどあまり知らない
・怪しい怖い
・儲からない
・お金がかかる

が多いです。

<strong>不労さん</strong>
不労さん

当記事では、「中古ワンルームマンション投資」について深掘りし、基本の仕組みから、実はそういう事だったんだという内容まで幅広く解説しております。

これを機に少しもで当てはまる方は、興味を持ってもらえたら幸いです。

それでは、ようこそ「中古ワンルームマンション投資の世界」へ

中古ワンルームマンション投資とは

中古マンションの一室を購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の一形態です。不動産業界でいう中古とは、竣工から1年以上経過している住宅または過去に人が居住したことがある住宅のことを言います。

マンション1室の広さは、だいたい16〜30㎡
主に単身者向け
家賃は、5〜10万円
主要都市中心や郊外
総戸数は、20〜50戸
1部屋ごとに所有者が違う区分所有

<strong>不労さん</strong>
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中古ワンルームマンション投資の特徴は、何といっても新築物件や一棟ものと比較して購入価格や諸費用などが低い割に、収益性が高いのが魅力です。

新築より良いところばかりが目立つなー。

デメリットもしっかり知っておかないとな。

それでは一体、中古ワンルームマンション1室を持って人に貸すことの目的について解説していきます。

人に貸すということは、俗にいう「大家さん」になって、「家賃収入を得る」という賃貸業をするということになります。

中古における賃貸業をする主な目的はコチラです。

家賃収入を得る(インカムゲイン)
売却益を得る(キャピタルゲイン)

家賃収入を得ながら、気ままに暮らす生活・・・・。

不動産投資をやろうと考えている多くの人が、目標にする形ではないでしょうか。

<strong>不労さん</strong>
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実際のところ中古はローンを組んだとしても、入ってくる家賃より支払うべきローン返済額の方が低いので、毎月プラスの収支で所有できるケースが多いです。

不動産所得 = 家賃収入 ー 経費(ローン返済,管理費等など) 

家賃収入は将来「老後の年金代わり」になると言われています。家賃収入はマンションがなくならない限り、ずっと入ってくる収入だからです。保険と違い満期もありません。ローンがなくなった後は、丸々入ってくる家賃を年金のプラスアルファとして得ることが可能です。

老後年金問題の不安を少しでも解消できるのは、とても魅力的だなー。

また、それ以外にも所有する不動産を「いつ売却するかを選択できる」のも大きな魅力です。株式投資のように安く不動産を買って、将来不動産価値が上がったときに高く売って「売却益(キャピタルゲイン)」を得ることもできます。

つまり中古マンション投資の目的は、

ローンを組むことで自己資金が少なく始めることができ、ローンを組んでいる間は毎月の収支をプラスで維持しながら、利益が出そうであれば売却も視野に入れ、ローンがなくなった後は入ってくる家賃を丸々自分の老後資金にできる

ということです。

<strong>不労さん</strong>
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まさに、毎月の収支、売却益、老後年金の一石三鳥」です。

投資になりますので、当然デメリットもあります。

デメリット

・ある程度の自己資金は必要
・リスクがある
・時間と手間がかかる

<strong>不労さん</strong>
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リスクについては、不動産投資全般に関わるリスクになりますので、下記記事にて詳細に解説しております。ぜひそちらを参考にしてみて下さい。

リスクの1例がコチラ。

✔︎天災リスク・・・・・・地震による不動産被害など
✔︎空室リスク・・・・・・入居者がおらず家賃収入が入ってこない
✔︎物件価値下落リスク・・建物が古くなればなるほど価値が下がる傾向
✔︎家賃下落リスク・・・・物件価値と同様に家賃も年数に応じて下がる傾向
✔︎金利上昇リスク・・・・金利が上がるとローンの支払額が上がり負担増
✔︎修繕積立金UPリスク・・毎月積み立てる金額UPによる負担増
✔︎修繕費リスク・・・・・経年劣化によるエアコンなどの修繕費用負担

まず物件購入時にかかる費用の目安がこちらです。

・物件価格の5〜10%の自己資金
・登記料など初期費用がおおよそ70万円
・リフォームなどの修繕費用

<strong>不労さん</strong>
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中古マンションは築年数がある程度経っているため、設備などの経年劣化により修繕コストがかかる可能性が高いです。また物件によっては古さゆえに賃貸ニーズに合わせるためのリフォームコストも発生する可能性があります。。

物件を購入してからの費用としては、

・入ってくる家賃とローン支払いの差額(物件による)
・固定資産税(毎年)
・火災保険料(更新時)
・修繕費
・不動産取得税(1回だけ)

不動産投資を本業でやっているプロというよりは、サラリーマンをやりながら副業でやっている人が多いです。

区分という比較的管理も容易であり、価格も安いということもあり、1棟と比べるとリスクも抑えられているところが理由の一つです。

そのため安くて良い物件を見つけるために不動産会社に足を運んだり物件のリノベーションをして収益力アップしたりと、「労力を惜しまない人」が成功する確率は高いです

✔︎中古は力の入れようによって収益力や資産価値が上げられる

不動産が好きで、手をかけたい人は向いているかもな。

それでは中古マンションと新築マンション、どちらの投資が良いのでしょうか。

実際に不動産投資をやる上で必ずチェックすべき下記項目から比較してみました。

・売買価格
・利回り
・修繕費
・空室率
・インカムゲイン&キャピタルゲイン

売買価格は、当然中古の方が新築より安いです。

新築はそもそもプレミアム価格がのっており、一旦中古になれば2〜3割ダウンの価格になってしまうことが多いです。

価格という点だけ見れば中古が圧倒的に有利です。ですが実際に購入するには全額キャッシュではなく金融機関のローンを組むことが必要であり、ローンを組める割合が中古より新築の方が自己資金が少ないフルローンに近い割合で組めることが多いです。

理由として、新築を購入する人は、金融機関のローン審査に通る人(※すなわち公務員、医者、上場会社サラリーマンなど)です。つまり融資審査は、物件の価値というより高属性と言われている人達の信用力にお金を貸しているという側面が大きいからです。

<strong>不労さん</strong>
不労さん

よく住まい用の住宅ローンと混同される人が多いが、不動産投資におけるローンはセカンドローンや不動産投資用ローンであり全く違います。住宅用は必要性が高いので審査は緩目ですが、投資用は必要性は低いので、審査が厳しいです。

自己資金は、新築より中古の方が多く必要。新築はローン組める人が限られている。

不動産投資における利回りとは、

物件価格に対して、1年で得られる収入や利益の割合のこと

物件の投資先を決定する際にとても重要な指標の一つです。

・新築 ➡︎ 約3〜5%
・中古 ➡︎ 約5〜20%

利回りだけでみたら、一目瞭然で中古がいいね。

不動産投資における修繕費は、建物の外壁、部屋の設備、リフォームなど多岐にわたります。

新築は築浅なので、部屋内部の修繕や建物の外壁などの大規模な修繕も必要ありません。

ですが、中古の場合はそうもいきません。築年数は様々ですが、だいたい築10年以上の物件から築30年もあります。それだけの年数が経てば、老朽化による修繕、部屋の設備などの修繕も必要になってきます。

設備の修繕だけでも数十万必要です。リフォームとなると100万円超えたりします。

✔︎修繕費の予測は実際難しいものがあり、中古の場合それなりの経験や知識が必要

不動産投資おける空室率は、収益悪化に直接関わる1番大きな問題です。
ある程度の空室は覚悟していても、空室が長引けばそれだけ家賃という収入がゼロになってしまいます。

<strong>不労さん</strong>
不労さん

マンション投資のリスクは、新築や中古に関係なく、空室かどうかで入ってくる収入はゼロか100です。

新築は「新築」というだけ差別化が図れ比較的入居付には困らないです。ですが、築年数とともに家賃を下げないと空室が埋まらなかったり、設備の仕様が古いため、家賃が安くても入居がなかなか決まらなかったりします。

中古はこの空室率はどこまで下げられるかがポイントになってきます。
そのためには、業者とのコネクションを作ったり、部屋の資産価値を上げたり、コストを下げたり、何かしらのアクションが必要になってきます。

空室対策は、新築はそこまで必要ない。中古は、何かしらのアクションが必要

不動産投資における大きな二つな収入源です。

インカムゲイン、キャピタルゲインともに、

➡︎新築より中古の方が利益は大きい傾向

どっちも中古が優位なんだね。

その代わり手間がかかるってことか。

ここまで中古マンション投資について解説してきました。

新築と比較して中古の特徴などお伝えしてきましたが、イメージは掴んで頂きましたでしょうか。

ざっくりと中古マンション投資に向いている人はコチラです。

・収益力重視の人
・自己資金出せる人
・労力をかけられる人

<strong>不労さん</strong>
不労さん

特に「労力をかけられる人」は重要な要素の一つです。

中古は、物件の選定や収益性のチェック、修繕の有無など不動産初心者には不向きな点が多いです。ある程度不動産の知識があるか、経験がないと良い物件なのかどうかの判断ができません。

中古ワンルームマンション投資は、不動産初心者向けではない

実際に投資をするとき、どこに気をつければ良いの?

それは、

・物件の選定
・業者との関係性

です。

物件の選定には、不動産の知識、経験値が必要です。そのために不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したり、不動産投資に詳しい人に教えてもらうなどして良い投資先かを見極める力を磨く必要があります。

そして目利きの力を磨くだけではいけません。

実際に良い物件の情報が入ってくるかはを、現場の数ある不動産会社と良い関係性を作ることが大事です。良い情報は何もせず勝手に入ってきません。ネットの情報はある意味売れ残った物件が掲載されているケースがほとんどです。良い物件は業者と繋がっている上客にいち早く情報がいき、即決で売れていきます。

✔︎良い条件の投資用不動産を購入するには、スピードとタイミング。良い物件はすぐ売れる

即決しないと他に取られてしまいます。

<strong>不労さん</strong>
不労さん

いかがでしたでしょうか。

中古ワンルームマンション投資について、少しは参考になりましたでしょうか。

中古は、不動産の玄人向けで手間や時間などの労力をかけて情熱的に取り組まないといけない投資だってことは分かったよ。

必ずしも不動産に熟知しておかないと中古マンション投資ができないわけではありません。

販売会社がそのまま管理会社になり物件の煩わしい業務を代行してくれるケースもあります。

ですが、他に委託せず極力自分1人である程度やることが、利益の最大化にとっては必要不可欠であるのは間違いないです。

どこまでを任せるかは、人によって使える時間、労力は違うのでバランス調整が必要です。

そういった意味で中古マンション投資の良いところは、

・選択できる自由が多い

ところも魅力です。

とことん不動産投資を勉強し、業者との交流も積極的に日々行い、フルパワーで取り組むのも良しです。

<strong>不労さん</strong>
不労さん

もはや中古マンション投資は、投資というより事業としての経営に近いかもしれません。まずは区分から始めて、どんどん管理戸数を増やして法人化していくのも醍醐味の一つです。

現物資産であるがゆえに、これだけ手間暇かけられる投資は他にはありません。

中古を始めるには、まだ不安という方はぜひ新築マンション投資からでも検討してみても良いかもしれません。

気になる方はぜひこちらも⬇︎

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