【徹底解説】新築ワンルームマンション投資について

実際のところ、新築ワンルームマンション投資のイメージは、

・名前は聞いたことがあるけどあまり知らない
・怪しい・怖い
・やっている人をあまり知らない
・儲からない
・他のアパート経営、中古マンション経営と比べて認知度が低い

が多いです。

これを機に少しもで当てはまる方は、興味を持ってもらえたら幸いです。

それでは、ようこそ「新築ワンルームマンション投資の世界」へ

新築ワンルームマンション投資とは？

目的は？

それでは一体、新築のワンルームマンション１室を持って人に貸すことの目的について解説していきます。

人に貸すということは、俗にいう「大家さん」になって、「家賃収入を得る」という賃貸業をするということになります。

賃貸業をする目的はコチラです。

節税目的とは、本業で働いている人が払っている所得税と住民税が、確定申告をすることによって払う税金が安くなって返ってきます。

節税はあくまでオマケ程度です。
メインの目的は、「老後の年金代わり」「生命保険代わり」です。

「老後の年金代わり」になぜなるかといいますと、ローンがなくなった後の家賃収入はマンションがなくならない限り、ずっと入ってくる収入だからです。保険と違い満期もありません。

「生命保険代わり」の理由としては、ローンを使って購入する時に、「団体信用生命保険」という保険に必ず一緒に入ります。これは万が一、ローンを組んだ人が亡くなった場合、残ったローン残債を全て完済してくれる保険になります。

つまり、新築ワンルームマンションの目的は、

ということです。

メリットとデメリットは？

他の不動産投資より、良い点と悪い点を挙げていきます。

1番のメリットは、立地がいい物件のオーナーになれるということです。
また新築物件なので、賃貸需要も高く、管理会社のフォローもついた状態で始められるので、手間がかかりません。物件価格もフルローン近い形でローンが組めるため、自己資金が少なくても始められます。

リスクの１例がコチラ。

費用はどれくらいかかる？

まず物件購入時にかかる費用の目安がこちらです。

物件を購入してからの費用としては、

どういった人が多い？

では、「ローンを組める人」とはどういった人のことでしょうか。

また上記以外にも、年齢や年収の条件もあります。

銀行によって、融資条件はそれぞれですが、大枠はこのような人でないとワンルームマンション投資のローンを組むことが難しいのが現状です。

なぜイメージ悪い？その原因とは？

電話による営業がしつこい

1番の原因がこの「電話営業」です。

昔と比べて個人情報の厳格化や強引な営業手法は時代とともに減ってはきましたが、まだなくならいのが現状です。

勤務先や個人の携帯に知らない番号から突然かかってくる。
こんなことやって、よく買う人がいるなーと思いますが、いるからこそ、電話営業がなくならないのです。

新築マンションは高い

新築マンションは高いです。それだけ販売会社の利益がのっているのも事実です。

修繕積立金上がる

マンション１室の購入時に、「一括修繕積立金」といってまとまった修繕金を全戸数のオーナーから徴収します。これは当初は安い修繕積立金から始まるので、あまり管理組合に修繕金がストックされてないことが理由です。

早い段階での長期修繕計画による修繕は、一括修繕積立金からメインに捻出されますが、それが終わる１０年以降での修繕積立金が少なくなる可能性が高いので、ほとんどの場合で修繕積立金は当初から上がるのが常です。

ただ急な値上げ幅になる可能性は低いので、段階的に上がっていくと思っておいた方がいいです。

家賃下がる

新築当初の家賃より、年数が経てば家賃は下がっていきます。

ですが、下り幅、下がる下限がある程度決まっています。

価値が下落して損する

新築は、1回でも入居者がつけば中古になります。中古になるだけで一気に価格が落ちるのは事実です。

３割前後のダウンになるとは思います。

実際のところは？

売れないから営業しているわけではない

電話営業は迷惑なのは多くの人がそうです。
電話営業をしてきている会社自体を信用できなくなるのも事実です。

ですが、

のが事実です。

中古マンションであれば、そういった可能性はありますが、新築ワンルームマンションは当てはまりません。

なぜなら新築ワンルームマンションができる人は、「ローンが組める人」だからです。

そしてこのローンが組める人たちは、多くの方が本業が忙しく、投資どころではないです。

セミナーを開いても、広告を打っても見向きもされません。

だからこそ、多少強引な営業マンが必要なんです。

営業マンが必要な人は、ざっくりいうと

・そこまで投資に興味ないけど、老後が少しでも不安な人
・何かした方がいい日々思いながら、結局何も出来ず、本業が忙しい人

こういった人は、結局どっちでもいいんです。

だからこそ、営業マンが親身になって、やらないよりやった方がいいというアプローチをしてくるんです。

新築は高く、そして価値は下がる

そもそも初期段階で、売却して利益を得る「キャピタルゲイン」を狙っていません。

新築ワンルームマンションの目的は、あくまで老後の資産形成です。なのでそれまで持ち続けることが前提です。

ですが、キャピタルゲインを狙えないわけではないです。
ローンの残債は年数ごとに確実に減っていきますが、家賃はだんだん横ばいになります。

その差が開くことで、持てば持つほど、ローンの残債を上回る価格で売却することは可能になっていきます。

修繕費は上がり、家賃は下がる

修繕費は上がり、家賃は下がるものです。

ですが、修繕費の上がり幅も知れています。そして家賃が下がりますが、下がり続けることはないです。
どこかで家賃は横ばいになります。どんだけ年数が経っても、エリアと間取りによる最低限度による家賃相場も大体決まっています。

なので、購入時は新築マンション時の家賃よりも下がって横ばいの相場に落ち着く家賃がいくらになるかをチェックしておいた方がいいと思います。

どういった人が「新築ワンルームマンション投資」に向いている？

賃貸業のローンが組める人

これは先ほどお伝えした通りです。

該当しない人は、新築ではなく、「中古ワンルームマンション投資」をおすすめします。

投資初心者の人

投資に興味があって、もう何かやっている人はおすすめしません。

・投資を全くやっていない人
・細かいことが苦手
・そもそも投資に興味がない人

こういった人が向いています。

ハイリスクハイリターンは怖くてできない人

だからこそ、長期的に安定した資産を築けることが出来ます。

短期的に儲けたい方は向いていません。

現金をあまり使いたくない人

ローンが使えるからこそ、自己資金を比較的かけたくない人にとってはおすすめです。

本業が忙しくて余裕がない人

1番向いている人かもしれません。

新築マンションの良いところは、管理会社がセットでついてくるところです。

また新築なので、中古と違い修繕の問題も早々には起きません。

「新築ワンルームマンション投資」で成功するには

成功するには、物件の選定、販売会社の選定が大事なのは言うまでもありません。

ですが、不動産業界に無知な人が何を基準に選んだら良いかは難しいのが現状です。

そもそも「新築ワンルームマンション投資」をやっている人の多くが、不動産のことをよく分かっていない人たちがほとんどです。

逆に言えば、不動産投資のことを全く知らなくてもできるという点がメリットです。

営業マンの選定

上手くいっている人から聞くと、ほとんどが「営業マンが良くしてくれる」という答えが返ってきます。

新築マンションの場合、大体が販売会社が引き続き、物件の管理を行うケースが多いです。

つまり、

な業界ということです。

なので営業マンとは購入時だけではなく、その後の資産管理も引き続き窓口になることが多いです。

つまり、やり取りはずっと続くからこそ、トラブルやリスクが起こった際の対応の速さが成功の可否を決めます。

成功するためのとっておきの秘訣とは

もう一つは、「お客様」である自身の地位を上げることです。

つまり販売会社にとっての「上客」になることです。

どこの業界も多くの顧客を抱えながら、どうしても上下がある場合があります。
上客の場合、不測な事態が起こっても、稟議を上げれば特別な対処方法で解決してくれるケースがあるのも事実です。

ではどうしたら「上客」になれるのか？

それは、自分と同じようなローンが通る人を、販売会社に紹介してあげることです。

この業界で紹介より強い営業はありません。

売っている営業マンは、全てこの「紹介営業」です。

紹介営業の本質は、信用です。紹介の輪が広がるとともに、顧客の数も増えます。

顧客がマンションを持って、良くないことが起こると、イチ顧客だけではなく、紹介の輪全ての顧客にも影響します。最悪、今後紹介をもらえない可能性もあります。

だからこそ、そうならないように特別に対応する。

・・・・・・もうこれ以上は語りません。

さいごに

これからの投資は、国が薦めている通り、興味ある興味ないではなく、老後に向けての資産形成として必須になることは間違い無いです。

もう国にも職場だけにも頼れない時代。

何か投資をしないといけない。

その中で、ローリスクもだめ、ハイリスクもだめ。

だったら、誰でもできる投資ではなく、間を取ったミドルリスクミドルリターンで、ローンが組める自分だからこそできる投資が、「新築ワンルームマンション投資」です。

「新築ワンルームマンション投資」は、誰にでも万能な投資ではありません。

ローンが組める人だったとしても、自分で調べて、もっと安い物件、もっと収支がいい物件、もっといい利率の物件を運用することも可能です。そういう人は向いていないです。

向いている人、向いていない人がこんなにはっきりしている投資も珍しいです。

儲かる話でもなく、地味だが、やっている人とやっていな人では、今後大きな差になる。

退職金も少なくなってきて、もはや貰えるかも分からない時代。１室だけ持つリスクなんて知れています。これを機に投資の入り口を体験するのも一つ。

自分でできるんならもうやっている。できていないからこそ、強引ではあるが営業マンがいる。

最後に伝えたいことは、

結局は、

です。

自分でやるか、薦められてやるかの違いです。