不動産投資ってどういうイメージを持っていますか？
うーん、金額が大きくてローンも組んだりしないといけないから
何か怖くて失敗しそうなイメージかな。
実際、「不動産投資のイメージは？」と聞くと、
・怖い、難しそう
・価値が下落して損しそう
・損ばかりで儲からない
・負債が大きい
などのネガティブな意見も多いです。
当記事では、「不動産投資の失敗」にフォーカスし、良い面だけではなく悪い面も知ることで、不動産投資についての理解をより深く理解できる内容になっています。
記事を読んで、少しでも不動産投資に興味を持ってもらえたら幸いです。
不動産投資における失敗とは？
投資に失敗はつきものです。
株やFXの場合は、投資した金額に対してマイナス額が大きいなど「失敗の定義」が明確ですが、不動産投資の場合はどうでしょうか。
不動産投資の失敗とはどういった状態のことでしょうか。
一般的な不動産投資における失敗と言われるケースがこちらです。
- 毎月のキャッシュフローが赤字になり、自分のお財布から毎月資金を捻出しなければならない
- 誰にも売れない物件を買ってしまい、賃貸管理の負担を負い続ける
- 違法な行為に知らず知らずのうちに加担してしまい、借りたお金の一括返済を求められる
それでは具体的にどのような状態が「不動産投資の失敗」になるのか、ここで定義しておきましょう。
当記事では、不動産投資の失敗とは、
不動産投資の撤退時や売却時に、これまでの家賃収入の累計と売却差益の合計が赤字になること、つまり「赤字で不動産投資を終えてしまうこと」
とします。
要は、投資の入口から出口までのトータルで利益が出たのかどうかということだね。
それではこの失敗の定義を念頭によく聞くケースを見ていきましょう。
不動産投資の失敗例
大きく分けると、下記３つのケースの失敗が挙げられます。
・インカムゲインがマイナス
・キャピタルゲインがマイナス
・予測不可能なリスク
ここで重要なのは、この失敗ケースは必ずしも失敗ではないということです。
失敗も目先だけ見れば、そうであっても長期的に見れば失敗でないケースもあります。
今回の例はよく失敗と言われるケースを扱っており、その原因と対策について語り、失敗であって失敗ではないということも含めて解説していきます。
失敗であって失敗でない？
インカムゲインがマイナス
建物を所有して、その建物を他人に貸すことで得る家賃収入のことです。
つまり「インカムゲインがマイナス」とは、
受け取る収入である家賃より、支払う経費の方が大きい状態です。
いわゆる「赤字」です。
毎月支払うものには、
・管理費や修繕積立金
・ローンの支払い
などがあります。
つまり受け取る家賃が賃料下落により下がるか、支払う経費が金利上昇にてローンの支払額が上がるかで収入より経費が上回ってしまうという状況のことです。
しかもそれが毎月になると、とても大きな損害になることは間違い無いです。
それでは毎月のキャッシュフローが赤字だから、「不動産投資は失敗」と断定できるものでしょうか。
毎月自己負担でお金が出ていったるんだから損害でしょ。
これ以上の失敗ないでしょ？
【対策】
売却益を考えれば失敗ではない
短期的に見れば、その通りです。
ですが不動産は短期投資というよりは、中長期投資でやるものです。不動産の価値は入ってくる家賃だけではありません。不動産そのものも価値です。
最終的に高く売れることで、これまでマイナスだった収支が一気に改善されるケースはよくあることです。
そういう意味で毎月のキャッシュフローだけをチェックするのではなく、不動産の価値自体が今どれくらいの含み益を持っているのかも把握することが不動産投資で失敗しないために大事なことです。
都心ではインカムゲインがマイナスでも将来の値上がりを見越して不動産を買う人も多いです。毎月の収支が赤字でも売却までの出口を考えれば、儲かると判断しているわけですね。
キャピタルゲインがマイナス
不動産を売却して得られる売却益（売買差益）のことです。
キャピタルゲインがマイナスはその名の通り、「売却で損する」ということです。
売ろうと思ってもローンの残債を下回るか、これまでのインカムゲインのマイナスをペイできる金額では売れない状態のことです。
これは失敗だね。株と同じで買った価格以上に売れなかったら、損だもんね。
【対策】
インカムゲイン狙いに変更
いえ、一概に失敗とは言えません。
その場合は、短期的に売却を狙うのではなく、持ち続けることでインカムゲインによるプラスを目指していくのも一つじゃないでしょうか。先ほどの逆バージョンです。
不動産投資の目的は、個人的には「インカムゲイン狙い」がおすすめです。
つまり売らずに長期で持ち続けるということです。収支がプラスであれば、今の不動産の価値がマイナスだろうが関係ありませんし、売らなければ損にもなりません。
不動産投資で株と違って大きな魅力の一つが、
「含み損でも損しない」です。
株は一気に価値が落ちた分の損害を補填できないと取引ができなくなってしまいます。
不動産はいくら市場で不動産価値が下落しようが、売らなければ何も痛手を受けることはありません。
予測不能なリスク：天災
このリスクだけは本当に予測不可能だよな。
それだけ不安も大きい。
火災による損害は、火災保険で賄えますが、地震保険はどれだけ掛金を払っても火災保険の半分の金額しか保証されません。
これは地震が起きて建物が全壊してしまったら、もうどうしようもないというのが天災リスクの1番の怖いところです。保険によるリスクヘッジができないのが現状です。
過去を見ても耐震に強い構造のマンションなどは、
これまでの大規模な地震にも全壊になっていないというデータがあります。
ですが、過去以上の南海トラフのような地震が起きた場合、どうなるかは予測できません。
【対策】
エリアのリスクを分散させる
不動産投資の良いところは、全国どこの場所にも現物資産を所有できるところにあります。
所有する不動産のエリアを分けることで、地震が起こった時の被害を分散し避けることができます。
できる限り、１箇所のエリアに集中しすぎないことが最善法です。
また、地震による倒壊が不安であれば、木造アパートではなく耐震性が強い分譲マンションをお勧めします。
不動産投資に失敗しないためには
いかがでしたでしょうか。
リスクはありますが、予測できない天災リスク以外は対応できるものばかりです。
結局は、どこを目指して不動産投資をするかで対策の仕方も変わってきます。
それでは実際どのようにしていくのかを見ていきましょう。
流れはこうです。
- STEP1投資戦略
- STEP2資金計画
- STEP3リスク対策
投資戦略
不動産投資をして、具体的にどのようになりたいのか？
いつまでにどのくらいのお金を生み出したいのかを明確にしておくことが大事です。
どんなことでも漠然とやるより、しっかり期限を決めてどうなりたいかを逆算していく方がうまくいく確率は高いです。
不動産投資も売らない限り、ずっと持ち続けることもできますし、売ろうと思えばいつでも売れるものです。それだけ選択肢があるからこそ、どれくらいのリターンを目指しているのかが具体的でないとそもそもどのような物件を買うべきかも見えてきません。
✔︎インカムゲイン狙いか？キャピタルゲイン狙いか？
➡︎インカムゲインの場合➡︎年間の家賃収入はどれくらいが目標か？
➡︎キャピタルゲインの場合➡︎どれくらいの売却益が目標か？
投資のスタイルが長期か短期かでも全然方向性が違うよね。
資金計画
長期保有なのか短期なのかが決まったら、次に大事なお金のことです。
基本的には、不動産投資の1番の魅力は自己資金が少なく、ローンが組めるということです。
この恩恵を最大限に使わない手はないです。
できる限りフルローンに近い形がベストですが、物件の利回りによっては、フルローンが難しいケースも多いのでそこはバランスが大事にはなってきます。
新築であればあるほど、個人の信用力が銀行の審査に深く関わってきます。審査が厳しい分、自己資金も少ない形でローンが組めることが魅力です。
中古は利回りが新築より良いことから、物件自体の収益力や価値が重要視されます。高利回りであればあるほど、リスクがあるので、ローン額は少なる傾向があり、不足分は自己資金が必要です。
物件価格と利回りは最低限把握。そこから出せる自己資金を分析
結局、あれこれ戦略を練ろうが、勉強しようが、物件自体を購入できない限り、不動産投資を始めることができません。
そもそも条件にぴったり合う物件が早々に見つかるかも怪しいものです。だからこそ、しっかりとシュミレーションを重ねた上で、どれくらいの資金まで出せるかは購入までの意思決定はスピーディにするために必要不可欠なことです。
リスク対策
リスク対策は、天災リスク以外は、ある程度予測可能で対策できることです。
リスクがあることがリスクではないです。
不動産投資はリスクが多いと言われがちですが、そのほとんどがコントロール可能なリスクです。
不動産投資のリスクは、労力、時間、お金を使うことでほとんどがコントロール可能
だからこそ、ハイリスクな投資ではなく、どちらかというと安定した投資なのです。大事なのはしっかりリスクを把握し、対応できる力を蓄えることです。
具体的なリスクについてはぜひコチラも参考に⬇︎
さいごに
ここまで不動産投資の失敗について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。
どんな投資でも誰でも失敗はしたくないですよね。
細かい失敗になりそうな可能性はありますが、大きく失敗する要素は少ないではないかと思います。
色々なリスクが見え隠れするのが「不動産投資」です。
ですが、実際のところ、昔のバブルのような時代とは違い、どんな不動産でも大きく相場と逸脱した取引をしなければ、大きく損もすることはないはずです。
不動産は大きな買い物です。そして銀行の融資を使う必要があります。
銀行は不動産の価値に対して大変シビアです。収益力があるのか、担保価値はあるのか、あらゆる側面から不動産の価値を判定し、融資をしてくれます。
つまり、
銀行のお墨付きが付いた不動産を購入し、投資ができるということ
です。
何度も言いますが、不動産投資の1番のメリットは「ローンが組めること」です。
ローンを組むことで、自己資金がなくても、レベレッジをかけられ、お墨付きももらえるという良いとこどりなんです。
特に今の時代は、低金利です。これほど低金利でローンを組まない方が損です。
国が低金利にしている理由は、それでお金を借りやすく経済を回すためです。
自己資金をコツコツ貯めているようでは、機会損失です。
そして不動産投資は、株とかのように何年かに1回、いきなり大暴落して一気に含み損が膨らむみたいなことは可能性と起こりにくいです。
それは不動産投資を勉強すればするほど、分かってくる事実です。
不安であれば、どんどん本を読み、いろいろな人の情報を取得し、自分なりに勉強してみればいいと思います。
不動産投資は昔からやり尽くされている投資です。今更目新しいスタイルなんてものはないです。
だからこそ、基本を抑えれば、大きく儲けることはまた確率が低いですが、安定的に収益を出しある程度の儲けまでの目標を達成するのはそこまで他の投資と比べて難易度は低いです。
他の投資と違い、ローンを使い、価格が大きいことに慣れていないだけで、一回やって慣れればなんてことはないはずです。
競合も高齢大家さんです。バリバリ経済状況に詳しくて２４時間３６５日不動産をどうやって他と差別化して収益を上げるか研究している人なんてほとんどいません。相続などで何とかなく大家さんになっているケースも多いです。そういう人達が競合するライバルです。
株などのプロ集団のファウンドを相手にするわけではないです。
だからこそ、一見リスクに見えても努力次第でリスクではなくなります。
不動産投資は、本業でやらなくても副業でやれる投資です。
ぜひ、現物資産を一つでも自身の投資ポートフォリオに入れることをおすすめします。
まずは自分自身が好きな地域、住んでいてエリアに詳しい地域などの不動産を買うことから始めるのも一つです。
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